Дарственная на квартиру в браке

Статья 41 СК РФ. Заключение брачного договора

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

Пошаговая инструкция сделки дарения между мужем и женой

Прежде чем приступить к процедуре дарения, целесообразно первоначально проверить обременена ли она, т.к. любое ограничение на недвижимость регистрируются в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН).

С чего начать и куда обратиться?

Для того чтобы квартира была подарена мужу (жене) в браке, необходимо выполнить ряд действий.

1. Получить выписку из ЕГРН, (содержатся необходимые данные на момент запроса и, в случае наличия ареста, будет указано, за что именно и в пользу кого).
2. Определиться, к какому нотариусу хотите обратиться.
3. Оформить согласие одариваемого супруга на сделку.
4. Собрать необходимые документы, и оформить их, нотариально заверив.
5. Зарегистрировать право собственности (Многофункциональный Центр, Регистрационная Палата).

Документы

Собственнику недвижимости для того чтобы оформить дарение, следует подготовить необходимые документы:

• паспорта мужа и жены, как оригиналы, так и копии;
• свидетельство о браке;
• договор основания (это документ подтверждающий покупку квартиры в браке);
• документ, подтверждающий о государственной регистрации собственности;
• брачный договор или соглашение о разделе имущества;
• нотариальное согласие на дарение;
• справка из ЖЭУ о прописанных в жилище лицах;
• согласие других владельцев имущества (если есть);
• подтверждение об оплате госпошлины;
• договор, подписанный сторонами и заверенный у нотариуса.

Представленные документы проверяется со стороны нотариуса или регистратора, которые должны решить правильность и полноту представленных справок.

Составление и существенные условия договора

Договор дарения, как форма, может быть устной или письменной и регулируется нормами Гражданского Кодекса РФ (ст. 158-165), а касательно непосредственно дарственных (ст. 572-574). Существенными условиями договора дарения (ст. 432 ГК РФ) являются те условия, по которым стороны должны достигнуть согласия.

Стандартно в дарственной указывается:

• дата и место заключения соглашения;
• ФИО и адрес дарителя и одаряемого;
• информация о предмете сделки;
• факт безвозмездности передачи квартиры;
• данные документа, подтверждающих родственную связь;
• права и обязанности сторон;
• ответственность.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Договор дарения не обязательно заверять у нотариуса. Однако с учётом того, что сама процедура имеет некоторые особенности, то нотариальное заверение выглядит надёжнее, хотя и при этом стороны могут понести некоторые материальные затраты.

Регистрация

Супругам после оформления всех документов необходимо обратиться за регистрацией и оплатить госпошлину.

В соответствии с Налоговым Кодексом РФ, ст. 333.33, п.п. 22.1. размер государственной пошлины составляет 2000 рублей.

О том, как подарить свою часть жилплощади мужу или жене, говорится тут.

Стоимость процедуры

Стоимость всей процедуры дарения в браке состоит из оплаты государственной пошлины 2000 рублей, оплаты услуг нотариуса:

• Дополнительная плата к размеру пошлины (500-600 р.), если нотариус сам обращается за регистрацией.
• Госпошлина за нотариальные услуги в размере 0,3 % от стоимости дара, но не менее 200 руб. «Основы законодательства РФ о нотариате» ст. 22.1, п.п. 2.
• Договор дарения от 2000 руб.

Окончательная цифра для оплаты нотариальных услуг зависит от региона страны, других дополнительных услуг.

Налоги

Дарение считается безвозмездной сделкой, т.к. отчуждаемое имущество дарителю не приносит доходов, и поэтому, не подлежит налогообложению. Не облагается налогом и одаряемая сторона, т.к. супруги приравнены к близким родственникам.

Исходя из положения ст. 217 НК РФ абзац. 2 п. 18.1, «доходы, полученные в результате дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ, ст. 14.»

Сроки оформления

С учётом требований ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, срок регистрации не должен превышать 9 рабочих дней при подаче заявления в МФЦ и 7 рабочих дней при обращении в Регистрационную Палату напрямую.

Когда могут отказать в регистрации сделки и что надо предпринимать?

• Нельзя обещать дарение после своей смерти, т.е. одаряемый станет собственником после дарения.
• Если даритель на момент дарения не осознаёт свои действия и поступки.
• Если сам одаряемый, по каким-либо причинам, отказывается принять дар (ГК РФ Статья 573. Отказ одаряемого принять дар).
• Если представлены не все документы, либо в документах есть неточности, или квартира обременена и др.

Статья 573 ГК РФ. Отказ одаряемого принять дар

1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
3. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Отказ в регистрации не означает окончательный отказ и даритель может повторно обратиться за регистрацией, после устранения причин первого отказа.

Какими могут быть риски и как их избежать?

Дарение квартиры наряду с плюсами для сторон, имеет в себе и минусы, которые можно назвать рисками сделки. Риски, как правило, связаны с дарителем, который после передачи дара, или обещания передать может оказаться в ситуации, когда состояние его здоровья, имущественное или семейное положение изменилось в худшую сторону, а также когда в поведении одаряемого проявились такие умышленные действия, которые создают угрозу жизни и здоровью дарителя или близких его людей (как делится подаренная квартира после развода?).

Законом предусмотрены случаи, когда даритель вправе отменить дарение (ст.578) или обещание (ст.577) Гражданского Кодекса РФ.

Важно! Другим риском является то, что даритель после проведения сделки лишается прав на собственность, а одаряемый становится полноправным хозяином и вправе распоряжаться по своему усмотрению, в т.ч. и продаже.

Как видим, процедура дарения между супругами, купленной квартиры в браке, несколько отличается от аналогичной сделки между родственниками, т.к. из-за режима совместной собственности требуется первоначально его разделить, после чего подарить.

Как оформить согласие?

Согласие супруга оформляется у нотариуса. Гражданин, взяв с собой свидетельство о заключении брака идет (может идти один) в любую нотариальную контору и просит оформить согласие на дарение определенного объекта. Шаблоны необходимых текстов у нотариусов уже есть.Останется подождать, пока нотариус оформит такое согласие, и проверить, нет ли в документе описок.

Стоимость нотариального согласия — 1200 рублей (ориентировочно).

В иных случаях дарения

В ряде случаев государственные структуры не спрашивают согласия второго собственника (супруга) на дарение. Тогда граждане без ведома второго супруга могут подарить имущество, а потом уже ставят супруга перед фактом, или вообще ему об этом не говорят. Так по закону делать запрещено.

Если имущество приобретено в браке, то дарить его можно лишь по согласию второго супруга. Ведь любая приобретённая в браке вещь принадлежит на равных правах как мужу, так и жене.

Дарение детям. Ряд граждан считают, что если дарение происходит детям, то есть одаряемым является ребёнок в независимости от возраста, то согласие не нужно. Это также неверно. В заблуждение вводит факт родства. Таким образом, согласие и в этом случае также нужно.

Согласие не нужно лишь тогда, когда объект договора дарения, то есть то, что вы хотите подарить, находится в личной собственности. Другими словами, если, например, имущество приобретено Вами до брака, получено по договору дарения или унаследовано. Хотя, если, к примеру, унаследованное имущество было отремонтировано на деньги второго супруга или посредством его труда, и, тем самым, было увеличено в стоимости, права второго супруга на долю в таком имуществе могут быть.

Это оформляется добровольно, путем письменного соглашения между супругами (различные договоры) или в судебном порядке (через подачу искового заявления в суд).

Услуга «дарение под ключ»

Вариант 1. Дарение для близких родственников, а также в иных случаях при сопровождении сделки адвокатом, существует упрощенный порядок регистрации дарения (без сбора подтверждающих документов о правах собственника) — составление договора в простой письменной форме. Стоимость такого договора не зависит от стоимости объекта, который дарится, срок составления договора — не более часа.

При готовности пакета документов в этот же день можно подавать в Росреестр на регистрацию.

Вариант 2. Договор дарения, удостоверяемый нотариусом. В этом случае необходимо собрать дополнительный пакет документов, подтверждающий права собственника, так как нотариус должен проверить «чистоту сделки» по представленным документам.

Удостоверенный нотариусом договор дарения в Росреестре регистрируется на 7 дней быстрее, чем в первом варианте. Но стоимость его существенно дороже (рассчитывается как процент от кадастровой стоимости).

Автор текста: Генералова Н.Б.
Генеральный директор, управляющий партнер

Особенности дарения имущества, находящегося в совместной собственности супругов

Сразу оговоримся, что супруги могут совершать между собой далеко не все сделки. Это зависит, во-первых, от правового режима их имущества и, во-вторых, от возмездности или безвозмездности сделки.

Что такое совместная собственность супругов

Совместная собственность – это особый статус имущества, приобретенного супругами во время их нахождения в браке.

Общим считается не все имущество. Не входит в совместную собственность и остается личным:

• то, что принадлежало мужу и жене до регистрации отношений либо получено во время брака в дар или в наследство;
• вещи индивидуального пользования (например, одежда, обувь);
• исключительные права на результат интеллектуальной деятельности одного из супругов (авторские права на книги, патенты на изобретения и т. д.);
• средства материнского капитала.

Совместная собственность супругов не может стать предметом возмездной сделки. Скажем, муж не сможет продать своей жене семейный автомобиль. У такого договора просто нет правового смысла – ведь в итоге имущество по-прежнему остается в совместной собственности семьи.

Даже если жена реально выплатит мужу деньги (например, перечислит на его личный банковский счет), такая выплата по закону не будет считаться расходами жены либо доходом мужа.

Для совершения сделок с общей совместной собственностью сначала нужно «вывести» имущество из-под статуса совместного. Сделать это можно путем раздела имущества во время брака, например, заключив отдельное соглашение или брачный договор.

Помните! Любое соглашение о разделе совместной собственности должно быть удостоверено нотариально.

Условия дарения квартиры

Чтобы подарить квартиру, необходимо сразу определиться, какого результата намерены добиться супруги. Просто взять и подарить квартиру своему супругу в большинстве случаев невозможно, поскольку такая сделка будет недействительной. Дело в том, что квартира как была совместной собственностью супругов, так и останется таковой, поскольку останется в «общем кармане».

Чтобы избежать правовой неопределенности, нотариус предложит один из двух вариантов переоформления квартиры от одного супруга другому. Выбор варианта зависит от того, каков правовой статус имущества на момент совершения сделки.

В основном в практике встречаются такие ситуации:

1. Квартира приобретена мужем и женой во время брака. Семья хочет сэкономить на коммунальных платежах или уплате налогов. Поскольку муж имеет какие-либо льготы (например, инвалидность), семья решает переоформить квартиру на него, поэтому происходит дарение от жены мужу.
2. Квартира входит в личное имущество. Например, жена получила квартиру в дар или в наследство от одного из своих родственников. Квартира, хотя и приобретенная во время брака, но с использованием средств, полученных женой в дар или в наследство, также будет считаться ее личной собственностью (то есть, в случае развода муж не сможет претендовать на долю в такой квартире). Может ли жена подарить квартиру мужу? Да, и оформление такого дарения будет гораздо проще, чем в первом случае.

Раздел общей квартиры

Ситуация, описанная в первом случае, встречается гораздо чаще. Нотариус в таком случае предложит разбить сделку на две части.

В первую очередь муж с женой заключают между собой соглашение об определении долей в общем совместном имуществе. Подобное соглашение не только подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но и последующей регистрации в Росреестре, потому что формально происходит регистрация новых прав на недвижимое имущество.

Внимание! Перед подачей заявления в Росреестр необходимо оплатить государственную пошлину – 2000 рублей.

Для регистрации соглашения в Росреестре потребуется подготовить серьезный пакет документов, включающий в себя:

1. Паспорта заявителей.
2. Заявления с просьбой осуществить государственную регистрацию прав супругов на доли в квартире. Доли определяются в соответствии с соглашением и, как правило, распределяются пополам (за исключением случаев, когда в разделе совместного имущества участвуют несовершеннолетние дети). Заявления должно быть два – от каждого из супругов.
3. Нотариально заверенное соглашение об определении долей.
4. Документ, подтверждающий заключение брака. Это может быть как свидетельство о заключении брака, так и справка об актовой записи. Понадобится, чтобы подтвердить факт приобретения квартиры в браке.
5. Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП.

После регистрации долей на квартиру оформляется дарственная от жены мужу. Затем еще раз предстоит подать заявление в Росреестр – на этот раз для регистрации дарения. В итоге после весьма продолжительной процедуры результат достигается – вся квартира юридически принадлежит одному из супругов.

Причем нужно учитывать, что такая квартира перестает считаться общей совместной собственностью супругов. То есть при разводе второй супруг уже не сможет требовать раздела совместно нажитого имущества, ссылаясь на приобретение квартиры в браке.

Дарение квартиры, входящей в состав личного имущества супруга

Гораздо проще подарить квартиру, которая уже находится в личной собственности одного из супругов. В такой ситуации достаточно заключить договор дарения в простой письменной форме.

Весь процесс осуществляется в один этап – после заключения договора следует регистрация в Росреестре. А, значит, и пошлину за совершение регистрационного действия придется оплатить только однажды.

Как платить налоги при дарении

Российский закон адекватно походит к вопросу дарения между близкими родственниками. Вопросу дарения между близкими родственниками, в том числе супругами, посвящен п. 18.1 ст. 217 НК РФ. В нем указано, что дарение между близкими родственниками не ведет к налогообложению дара.

При этом в законе отдельно оговорено, что термин “близкие родственники” должен толковаться по Семейному кодексу. К таковым семейное законодательство относит супругов, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер.

Обратите внимание! Для официального признания супругами по российскому законодательству обязательно заключение брака, то есть отношение должны быть оформлены в отделении ЗАГС. Гражданское сожительство браком не признается. Поэтому сделки дарения между сожителями облагаются налогом по ставке 13% НДФЛ. Платить налог придется одаряемому.

Таким образом, дарение между гражданами, состоящими в официально заключенном браке, налогом не облагается.

Как дарить совместное имущество другим людям

Если один из супругов распоряжается семейным бюджетом, считается, что другой супруг согласен с его действиями. Скажем, если муж продает семейный джип, такая сделка при отсутствии согласия жены на ее совершение может быть признана судом недействительной, только если жена докажет, что муж при продаже знал о несогласии своей жены продать машину.

Исключение составляют сделки по распоряжению недвижимостью, права на которое подлежат государственной регистрации, или сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма (например, доли в ООО).

Чтобы квартиру, нажитую в браке, подарить или продать третьим лицам, супругу необходимо получить нотариально удостоверенное согласие жены. И если сделка совершена без согласия, оспорить ее в судебном порядке гораздо проще. Поэтому при совершении таких сделок нотариусы и государственные органы в обязательном порядке требуют предъявлять или оформлять согласие супруга.

Если же муж раздарил или растратил общее имущество по своему усмотрению вопреки воле жены и не в интересах семьи либо скрыл факт приобретения им в браке имущества, супруга может подать иск о разделе общего имущества. Дополнительно она может потребовать, чтобы при определении общего было учтено и выбывшее имущество или его стоимость.

Дарение с учетом правого режима собственности

По общему правилу для имущества супругов, нажитого в период брака, действует режим совместной собственности ( ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ ). И в данном случае неважно, на кого оформлено имущество. Каждый из супругов вправе рассчитывать на ½ от совместно нажитого.

Если на предмет дарения распространяется такой режим, заключение сделки позволит «переписать» свою долю на второго супруга. Но к таким договорам нужно отнестись очень внимательно. Во-первых, потребуется для начала поменять режим собственности – перевести предмет дарения из совместной собственности в долевую.

Для этого заключается либо брачный договор, либо соглашение о разделе имущества – обе сделки удостоверяются нотариально. Во-вторых, при заключении в последующем договора дарения супруг-даритель вправе подарить только свою долю – ошибкой будет указать все имущество в целом.

Обратите внимание, что без раздела совместно нажитого имущества (брачного договора, соглашения о разделе), долю в котором предполагается подарить, Росреестр откажет в регистрации перехода прав на недвижимость. По их данным предмет дарения будет находиться в режиме совместной собственности.

Если предмет дарения относится к личной собственности супруга, проблем никаких нет. Он вправе распоряжаться своим имуществом как угодно, ни с кем не согласовывая свои действия. В результате заключения договора дарения между супругами имущество полностью перейдет ко второму супругу и, учитывая положения ч.

2 ст.256 ГК РФ , станет его личным имуществом.

Рассмотрим для примера вопрос о том, может ли супруг подарить долю в квартире супруге:

1. Если квартира приобретена в период брака, первоначально нужно, чтобы супруг оформил свою долю. Достаточно заключить по этому поводу соглашение и разделить квартиру на 2 равные доли (или иные – на усмотрение супругов). После этого супруг вправе подарить свою долю кому угодно, в том числе своей супруге. В результате она станет обладательницей всей квартиры целиком.
2. Если супруг имеет долю в какой-то другой квартире (вторая недвижимость), например, которую получил в наследство или приобрел до брака, это его личная собственность. Достаточно оформить одну сделку – дарение своей доли супруге.

Разумеется, возможны варианты, когда долями в квартире владеют не только супруги, но и, скажем, их дети. Такие доли, принадлежащие третьим лицам, нельзя подарить. Супруг вправе распоряжаться только той частью квартиры, которая ему принадлежит лично.

Ситуации, когда дарение между супругами запрещено:

1. Предмет дарения – совместная собственность. Нужно сделать раздел, чтобы предмет дарения перешел в разряд личного имущества дарителя.
2. Предмет дарения находится под обременением, а его условиями сделки с имуществом запрещены. Такая же будет ситуация, если не получено согласие на сделку от залогодержателя или других лиц, которые по закону должны согласовать сделку.